Începând cu 1 ianuarie 2026, a intrat în vigoare Legea nr. 239/2025 („Pachetul 2”), lege care a adus, printre altele și modificări ale impozitelor locale pe clădiri, terenuri și autoturisme. Vom analiza în cele ce urmează impactul acestor modificări. Pentru o mai simplă înţelegere, vom lua și câteva exemple practice.
1. Impozitul pe clădiri
Aici, după cum știm avem mai multe moduri de calcul al impozitului, în funcție de proprietar (persoana fizică/persoană juridică) și de destinație (rezidențial/nerezidențial/mixtă).
Regula generală: Impozit = valoarea impozabilă*cota impozit (%).
Le luăm pe rând:
i. Clădiri cu destinație rezidențială (locuințe) deținute de persoane juridice
Valoarea impozabilă = VI/mp*S*q*r, unde:
- VI/mp – valoarea impozabilă pe mp, în funcție de tipul clădirii, de existența sau nu a utilităților. Este stabilită în Codul fiscal și actualizată anual cu inflația. Pentru 2025, valoarea impozabilă a fost de 1.492 lei/mp (clădire cu cadre din beton armat sau pereți de cărămidă și instalații de apă, canalizare, electrice și încălzire). În 2026, Legea nr. 239/2025 prevede o valoare impozabilă de 2.677 lei/mp.
De aici rezulta și creșterea de 79,42% a impozitului pe locuințe, despre care se tot vorbește în aceste zile.
- S – suprafața imobilului (în mp);
- q – coeficientul de ajustare, în funcție de rangul localității și zona în cadrul localității. El variază între 0,9 și 2,6. Nu avem modificări aici. Acest coeficient era redus cu 0,1 pentru apartamentele situate în blocuri cu mai mult de 8 apartamente și mai mult de 3 etaje. Această reducere a dispărut.
- r – reducerea acordată în funcție de vechimea imobilului (între 10% si 50%). Și aceste reduceri au dispărut.
Procentul de impozit: între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă, conform hotărârii Consiliului local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti, fără ca acesta să poată fi mai mic în 2026 față de cel stabilit în 2025. În general, procentele de impozit stabilite de consiliile locale/CGMB au fost, istoric vorbind, mai apropiate de nivelul minim. În Bucureşti, atât în 2025 cât și în 2026, procentul este de 0,1%.
Pentru a înțelege mai ușor impactul acestor modificări, atât în cuantum cât și procentual, luăm un exemplu de calcul: apartament de 100 mp, situat într-o zonă cu coeficient maxim de ajustare, în diversele ipoteze posibile.
Am luat în calcul o suprafață de 100 mp (chiar dacă imensa majoritate a apartamentelor sunt mai mici), pentru ușurința calculului. De ex., pentru un apartament de 60 mp, pentru a calcula impozitul, respectiv majorarea impozitului (în lei), cifrele din tabelul de mai jos se înmulțesc cu 0,6.
Tabelul 1
| Vechime | > 3 etaje, > 8 apt | Impozit 2025 | Impozit 2026 | Diferența (lei) | Diferența (%) |
| < 30 | DA | 373 | 696 | 323 | 87 |
| <30 | NU | 388 | 696 | 308 | 79 |
| 30 – 50 | DA | 336 | 696 | 360 | 107 |
| 30 – 50 | NU | 349 | 696 | 347 | 99 |
| 51 – 100 | DA | 261 | 696 | 435 | 167 |
| 51 – 100 | NU | 272 | 696 | 424 | 156 |
| >100 | DA | 187 | 696 | 510 | 273 |
| >100 | NU | 194 | 696 | 502 | 259 |
Observăm că, în acest exemplu de calcul (100 mp, în zona cea mai scumpă fiscal), creșterile sunt cuprinse între aprox. 300 lei și 500 lei/an, chiar dacă procentele de creștere variază între 79% și 259%. La un apartament de 60 mp, creșterile sunt cuprinse între 180 lei și 300 lei/an. Acestea sunt creșteri maximale, având în vedere că exemplul de calcul a luat în considerare zona cea mai scumpă fiscal (q = 2,6). Pentru comparație, pachetul de țigări costă cam 30 lei…
Să mai adăugăm și faptul că majorarea de 79% a valorii impozabile nici măcar nu era necesară din perspectiva creșterii veniturilor UAT-urilor, consiliile locale având posibilitatea (în baza autonomiei locale reflectate în Codul fiscal) să stabilească cotele de impozit mai aproape de limita maximă a cotei permise de Codul fiscal (maxim 0,2%, 0,1% în Bucureşti, aproape de limita minimă de 0,08%) sau chiar peste această limită, Codul fiscal permițând majorarea cu până la 50% a cotelor maxime (0,3% pentru locuințele deținute de persoane fizice).
Consiliile locale nu s-au folosit însă niciodată de această opțiune oferită de Codul fiscal în cazul clădirilor deținute de persoane fizice. Practic, prin majorarea valorii impozabile pe mp, primarii scot castanele din foc cu mâna guvernului…
În mod complet diferit și lipsit de consistență, cotele stabilite pentru companii au fost și sunt, în imensa majoritate a cazurilor, stabilite la limita maximă prevăzute în Codul fiscal pentru clădirile cu destinație rezidențială (0,2%) sau chiar peste această limită în cazul clădirilor cu destinație nerezidențială (1,5% în Bucureşti, față de limita maximă de 1,3%). Oare pentru că persoanele fizice votează?
ii. Clădiri cu destinație nerezidențială deținute de persoane fizice
Nu s-a modificat nimic. Cota de impozit stabilită de CGMB pentru anul 2026 este identică cu cea stabilită pentru 2025: 0,2% din valoarea impozabilă, adică minimul permis de Codul fiscal (0,2% – 1,3%, cu posibilitatea ca limita maximă să fie majorată cu 100%).
Valoarea impozabilă este calculată diferit în cazul locuințelor, fiind egală cu costul de construcție, prețul de achiziție sau valoarea determinată de un evaluator autorizat.
iii. Clădirile cu destinație rezidențială sau nerezidențială deținute de persoane juridice
La fel, nu s-a modificat nimic. Cotele de impozit stabilite de CGMB sunt la fel ca în 2025:
- 0,2% din valoarea impozabilă, pentru locuințe;
- 1,5% din valoarea impozabilă, pentru clădirile cu destinație nerezidențială.
În cazul clădirilor cu destinație rezidențială deținute de persoane juridice, era cât pe ce să avem o sincopă… Alin. (1) al art. 460 din Codul fiscal (cel care reglementa cotele de impunere pentru clădirile cu destinație rezidențială/locuințe, între 0,08% și 0,2%) a fost abrogat prin Legea nr. 239/2025, în schimb alin. (2) al aceluiași articol (cel care reglementa cotele pentru clădirile cu destinație nerezidențială, între 0,2% și 1,3%) nu a fost modificat. Cum, potrivit Constituției, impozitele și taxele sunt stabilite doar prin lege, rezultă că pentru locuințele deținute de persoane juridice, consiliile locale nu mai puteau stabili impozit!
În mod cert a fost o eroare, pornită de la teoria conform căreia toate clădirile deținute de persoane juridice sunt în scop comercial, deci abrogarea alin. (1) ar fi trebuit să ducă la aplicarea alin. (2), deci a cotelor mari aplicabile clădirilor cu destinație nerezidențială… În mod evident, direcția de legislație fiscală din Ministerul Finanțelor are dreptate aici, toate imobilele deținute de companii ar trebui să aibă destinație comercială, dar destinație comercială au și investițiile în locuințe (pentru închiriat) și în clădirile cu destinație nerezidențială (pentru închiriat sau folosite de companie în scopul desfășurării activității), deci ca să fie aplicabile cotele de 0,2 – 1,3%, trebuia modificat și alin. (2) prin înlocuirea referirii la „clădiri cu destinație nerezidențială” deținute de persoane juridice cu „clădiri” deținute de persoane juridice…
Problema a fost înțeleasă și rezolvată (prin amânarea intrării în vigoare a abrogării alin. (1) până în 2027 – când, zice ministerul, că va fi operaționalizat sistemul RO e-Proprietatea, prin OUG nr. 89/2025.
Vom reveni cu privire la RO e-proprietatea și cum vedem noi o posibilă reformă a impozitării clădirilor într-o analiză separată.
Atenție la neatenție !!!: valoarea impozabilă trebuie actualizată cel mai târziu la 5 ani! În cazul în care acest lucru nu se întâmplă, cota de impozit este de 5%, adică mai mult decât triplul cotei „normale” de 1,5% pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane juridice și de 25 de ori mai mare decât cota de 0,2% stabilita pentru clădirile cu destinație nerezidențială deținute de persoane fizice sau pentru locuințele deținute de persoane juridice.
2. Impozitul pe teren
Au fost majorate impozitele pentru terenurile din intravilan și extravilan care au altă destinație decât cea de terenuri cu construcţii, adică terenurile agricole, pășuni, fânețe, vii, livezi, păduri, etc.
Au fost de asemenea majorate și impozitele pentru terenurile cu construcţii situate în extravilanul localităților, nu însă și impozitele pentru terenurile cu construcţii situate în intravilan. În acest ultim caz, majorările se datorează indexării cu inflația (exemplu: Bucureşti, zona A, crește de la 15.427 lei/ha la 16.291 lei/ha, =5,6%).
În cazul terenurilor din intravilan (altele decât terenuri cu construcţii), impozitele au fost majorate tot cu aprox. 78,5%.
Exemplu: teren arabil, zona A, creștere de la 42 lei/an/ha la 75 lei/an/ha). Din nou, avem o creștere procentuală mare, dar în valoare nominală relativ mică, de 33 lei/ha (1ha = 10.000 mp).
În cazul terenurilor din extravilan, avem de asemenea creșteri, însă mărimea creșterii depinde de hotărârile consiliilor locale, Codul fiscal prevăzând acum un minim și un maxim între care poate fi stabilit impozitul.
Exemplu: teren arabil, extravilan, impozitul poate fi stabilit între 112 lei și 134 lei/an/ha, față de 70 lei/an/ha în 2025. Creșterile pot fi deci între 42 lei/an/ha (+60%) și 64 lei/an/ha (+91%).
Interesant de observat: impozitul pe teren în extravilan a fost și rămâne semnificativ mai mare decât impozitul pe terenul din intravilanul localităților. Nu prea are logică…
Impozitul pe terenul cu construcţii nu a fost majorat.
3. Impozitul pe autoturisme
Dacă, în cazul impozitului pe terenuri și construcţii, Legea nr. 239/2025 aduce doar creșteri de impozite, în cazul impozitului pe autoturisme avem de-a face cu o reformare a acestuia, impozitul depinzând acum nu doar de capacitatea cilindrică a motorului, și de norma de poluare, rămânând însă un impozit ultra-progresiv, în trepte, chiar dacă pentru autoturismele cu motoare de peste 2.000 cmc avem scăderi ale impozitului. În ceea ce privește aceste autoturisme, să ne aducem însă aminte că, în 2010 un politician „de dreapta” ne spunea că trebuie „să-i cocoșăm pe aia cu Q7” (omul avea un A8, semnificativ mai scump), drept urmare impozitele au crescut cu peste 200% la mașinile cu motoare medii și mari…
A fost abrogată prevederea (criticată de mine în trecut!) care obligă consiliile locale să acorde o reducere de minim 50% pentru autoturismele cu motoare hibride (inclusiv pentru cele mild-hibrid, multe cu motoare mari și foarte mari). Această prevedere a permis ca, în multe localități (inclusiv în Bucureşti) reducerile aprobate de consiliile locale să fie mult peste cei 50%, adică 95%! Aceasta reducere s-a aplicat inclusiv la mașini de lux precum Rolls Royce, Lamborghini, Maybach, etc… Are sens, nu?
A fost introdusă însă o reducere de maxim (nu minim!) 30%, dar numai pentru autoturismele cu motoare hibride ce emit maxim 50g CO2/km. Această limitare exclude practic de la reducere autoturismele hibride, mild-hibride, precum și pe cele plug-in hibrid din clasele superioare, lăsând în sfera de aplicare a reducerii doar autoturismele plug-in hibrid de clasă mică/medie.
Autoturismele cu motoare electrice nu mai sunt scutite de impozit, fiind introdus un impozit de 40 lei/an, indiferent de mărimea mașinii sau puterea motorului. Nici măsura aceasta nu mi se pare a avea prea mult sens, mai ales prin prisma modului de reglementare al impozitului pentru restul autoturismelor…
Personal, cred că putem spune că avem de-a face aici cu o „mini-reformă”, deși consider că putea fi găsită o formulă care să elimine distorsiunile la prag sau situațiile în care pentru același model de autoturism impozitul poate varia chiar și de 22,4 de ori (+2240%!), doar în funcție de capacitatea motorului (deși prețul mașinii cu motor mai mare este cu doar 50% mai mare decât prețul mașinii cu motorul mai mare. Pentru conformitate, exemplul luat este cel al MB GLE 300d (motor diesel mild hibrid, 2.000 cmc, preț de bază 87.010 euro) vs. MB GLE 580 (motor benzina mild hibrid, 4.000 cmc, preț de bază 127.030 euro).
Din nou, pentru o mai bună înţelegere a modificărilor, calculăm impactul modificărilor pentru mașini cu motoare de 1.500/2.000/2.500/3.000/4.000 cmc, cu motoare Euro 3 (același impozit ca și pentru non-Euro), Euro 6, Euro 6 Hibrid, pentru Bucureşti sau orice altă localitate unde reducerea pentru hibrid a fost de 95%.
Tabelul 2
| Cm3 | 2025 | 2026 | |||
| Non-hibrid | Hibrid | Euro 3 | Euro 6 | Hibrid | |
| 1.500 | 88 | 4 | 177 | 150 | 147 |
| 2.000 | 280 | 14 | 297 | 251 | 246 |
| 2.500 | 1.391 | 70 | 1.199 | 1.011 | 992 |
| 3.000 | 3.225 | 161 | 2.744 | 2.268 | 2.247 |
| 4.000 | 8.680 | 434 | 6.380 | 5.800 | 5.510 |
Avem deci următoarele situații (2026 vs. 2025):
- Creșteri foarte mari în cazul motoarelor hibride, în toate declinările acestui termen. De exemplu, la 1.500 cmc hibrid, avem o creștere de la 4 lei/an (!!!) la 147 lei/an (+143 lei/an), adică 3.675%, dar acest procent uriaș se datorează exageratei reduceri de 95% aprobata de CGMB (și alte UAT-uri) în anii anteriori. Dacă facem comparația cu non-hibrid, creșterea maximă este de la 88 lei/an la 177 lei/an pentru Euro 3 sau mai puțin (+ 89 lei), adică de 100%.
- Creșterile procentual mari de la autovehiculele cu motoare mici (unde, să recunoaștem că impozitul anual egal cu prețul a 2 sau 3 pachete de țigări era mai degrabă un impozit simbolic) nu se mai regăsesc și la autoturismele cu motoare medii și mari. Deja de la autovehicule cu motoare de 2.000 Euro 6 avem scăderi ale impozitului. Scăderi sunt și la motoarele de peste 2.000 cmc (unde impozitele erau deja mari sau extrem de mari, din 2010), indiferent de norma de poluare (evident, nu și în cazul motoarelor hibrid care beneficiau de reducerea de 95%).
Concluzia mea: modificările nu sunt nici măcar pe aproape atât de cataclismice cum au fost, de multe ori prezentate. Din păcate însă, aceste creșteri se adaugă la alte creșteri operate în 2025 (în special TVA, accize) și la începutul lui 2026 (în special accize), ceea ce face ca ele să fie resimțite semnificativ mai puternic decât dacă ar fi fost făcute separat, în alt context.
(Citește și: ”Gabriel Biriș/ Noua propunere de modificare a Codului Fiscal: Cooperativa „Munca în Zadar”!”)
***
Urmărește-ne pe Google News
